Рынок проседает: убытки инвесторов в апартаменты Сочи нарастают

Сентябрь 2026 года заканчивается, а вместе с ним приходит время подводить первые итоги туристического сезона и строить осторожные прогнозы на ближайшее будущее.

В этом месяце в Сочи прошло крупное отраслевое мероприятие, где представители гостиничного бизнеса и аналитики разбирали текущие результаты сезона и наиболее острые проблемы отрасли. Озвученные цифры сложно назвать оптимистичными, рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.

- Первое, что сегодня приходится признать участникам рынка, — многолетний период практически непрерывного роста закончился. Целое десятилетие отельеры ежегодно повышали цены, а растущий туристический поток и высокая загрузка позволяли покрывать увеличивающиеся расходы и сохранять хорошую доходность, - считает эксперт.

По его словам, сегодня ситуация разворачивается в обратную сторону.

- Конкуренция растет, платежеспособный спрос распределяется между все большим количеством средств размещения, одновременно увеличивается расходная часть. Инфляция, фонд оплаты труда, содержание объектов и налоговая нагрузка усиливают давление на бизнес. В результате формируются два разнонаправленных тренда: расходы растут, а доходность снижается, - говорит Гнатченко.

Так, по итогам января–августа 2026 года на побережье Сочи средняя стоимость проданного номера ADR снизилась на 13,1%, загрузка — на 16,4%, а доход на доступный номер RevPAR — сразу на 27,4%.

При таких показателях неудивительно, что все чаще появляется реклама отелей со скидками и специальными предложениями. Но возникает другая проблема: когда рынок массово начинает бороться за одного и того же гостя ценой, это оказывает дополнительное давление на доходность всей отрасли. Одновременно растет налоговая нагрузка. Ставка туристического налога в Сочи составляла 1% в 2025 году, в 2026 году выросла до 2%, а в 2027 году предусмотрено ее увеличение до 3%.

На этом фоне строительство новых курортных проектов продолжается как на Черноморском побережье, так и в других регионах страны. Значительная часть таких проектов реализуется по модели продажи отдельных апартаментов частным инвесторам. Возникает главное противоречие.

- Практически в каждом рекламном буклете мы продолжаем видеть красивые графики будущей доходности. Инвесторам обещают высокую загрузку, рост стоимости недвижимости и окупаемость за 5–7 лет. В то же самое время действующий гостиничный рынок уже столкнулся с падением основных операционных показателей, - рассказывает эксперт.

Чем больше новых номеров будет выходить на рынок, тем выше станет конкуренция за каждого платежеспособного гостя.

Именно поэтому красивые финансовые модели, которые сегодня показывают покупателям строящихся апартаментов, необходимо рассматривать крайне осторожно. Доходность на бумаге и реальные результаты действующего объекта — совершенно разные вещи.

- Для многих инвесторов, которые несколько лет назад приобретали апартаменты исключительно в расчете на высокий пассивный доход, эта реальность уже становится неприятным сюрпризом. Доходность оказывается ниже ожидаемой, стоимость содержания растет, а выйти из инвестиции через перепродажу становится все сложнее из-за огромного количества аналогичного предложения. И самое важное — новые проекты продолжают выходить на рынок, - продолжает эксперт.

По словам Гнатченко, получается парадоксальная ситуация: действующие объекты уже вынуждены снижать цены и бороться за загрузку, а частным инвесторам одновременно продолжают продавать новые номера, используя финансовые модели, построенные на ожидании высокой доходности в будущем.

- Вот здесь сегодня находится один из главных рисков рынка курортной недвижимости. Покупая апартаменты, инвестор фактически приобретает не просто квадратные метры. Он инвестирует в гостиничный бизнес, результат которого зависит от загрузки, стоимости номера, качества управления, конкуренции, расходов и общего туристического потока. Поэтому сегодня к покупке номеров и апартаментов в строящихся курортных проектах стоит подходить с большой осторожностью. Красивого графика доходности уже недостаточно, - резюмирует Гнатченко.