Тысячи новых номеров: чем рискуют частные инвесторы в отели Сочи

Гостиничный рынок переживает один из крупнейших строительных циклов за последние десятилетия.

На смену небольшим отелям приходят огромные курортные комплексы на сотни и тысячи номеров. Реконструируются бывшие санатории и турбазы, создаются SPA, wellness и медицинские центры. Особенно красиво все это выглядит в презентациях для частных инвесторов, которым вместе с номерами продают прогнозы высокой доходности и быстрой окупаемости. О том, насколько жизнеспособна эта модель, рассказал «Кубанским новостям» эксперт рынка недвижимости Сочи Антон Гнатченко.

- Начнем с конкуренции. На конец 2025 года в Сочи работало 637 объектов санаторно-курортного комплекса общей емкостью около 88 тысяч койко-мест. При этом на сопровождении находятся еще 44 инвестиционных проекта примерно на 27 тысяч номеров со сроками реализации до 2033 года. И это только Сочи. Новые курорты и гостиничные комплексы строятся по всей стране. Возникает простой вопрос: откуда взять столько новых платежеспособных гостей? - рассуждает эксперт.

По его словам, одним из ответов девелоперов становится медицинское направление. Инвесторам показывают высокую загрузку существующих санаториев и предлагают модель круглогодичного курорта. Но здесь есть важный нюанс. Часть действующей санаторно-курортной отрасли исторически работает с государственными, корпоративными и социальными программами, имеет десятилетиями сформированные каналы продаж и постоянную клиентскую базу.

Новому коммерческому проекту необходимо самостоятельно привлечь гостя, продать ему медицинскую программу, обеспечить загрузку огромного номерного фонда и заработать достаточно, чтобы содержать инфраструктуру и выплачивать доход собственникам номеров. Это совершенно другая бизнес-модель.

- Добавим сюда еще две проблемы. Первая - локация. Многие проекты появляются на территориях бывших санаториев и турбаз или в удаленных районах. Внутри можно создать прекрасную инфраструктуру, но за воротами гость попадает в существующую городскую среду. А современному туристу важен уже не только сам отель, но и все, что его окружает, - продолжает Антон Гнатченко.

Вторая проблема - кадры. Можно купить дорогостоящее медицинское оборудование, но значительно сложнее найти врачей, медицинский персонал и квалифицированных управленцев.

Уже сегодня есть запущенные проекты, где часть закупленного оборудования простаивает именно потому, что не удается найти квалифицированных врачей, способных оказывать медицинские услуги соответствующего уровня. В результате медицинское направление, которое должно обеспечивать круглогодичную загрузку и формировать существенную часть выручки, просто не работает в том объёме, который изначально закладывался в концепцию проекта.

Но даже качественный продукт еще нужно уметь продавать. «Мы с семьей регулярно отдыхаем в Красной Поляне. Во время последней поездки первоначально выбрали один отель, оставили заявку на обратный звонок и написали в мессенджеры. Никто не ответил. Мы просто выбрали другой отель и отвезли деньги туда».

- Возникает еще один вопрос - качество управления и наличие необходимого количества линейного персонала. Ведь новый комплекс на сотни или тысячу номеров нужно не только построить и заполнить гостями. Каждый день его должны обслуживать сотни сотрудников: администраторы, горничные, официанты, повара, технический персонал. И всех этих людей тоже нужно где-то найти, обучить и удержать. Уже сегодня даже в действующих отелях мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда проблема заключается не в отсутствии гостя, а в неспособности качественно его обслужить и продать ему дополнительные услуги, - объясняет риелтор.

Поэтому, по его словам, с появлением тысяч новых номеров кадровая конкуренция будет происходить не только за квалифицированных врачей и управленцев, но и за обычный линейный персонал.

Возникает еще два вопроса

Первый: если бы девелоперы строили все эти объекты исключительно для себя и планировали десятилетиями зарабатывать только на гостиничном бизнесе, стали бы они в нынешних условиях создавать такое количество нового номерного фонда? И второй: не является ли отсутствие ответов на многие перечисленные выше вызовы следствием самой модели девелопмента, при которой значительная часть финансового результата формируется еще на этапе строительства и продажи номеров частным инвесторам?

- Сами девелоперы неоднократно и открыто говорили о том, что в нынешней модели с распродажей номерного фонда строить и создавать гостиничные проекты выгодно. Здесь возникает принципиальная разница интересов. В классической гостиничной модели собственник заинтересован не только построить объект, но и десятилетиями обеспечивать его загрузку, эффективность и конкурентоспособность. В модели с продажей отдельных номеров значительная часть инвестиционного риска фактически переходит к частным собственникам, - отмечает эксперт.

Девелоперу необходимо построить и продать. Частному инвестору - дождаться, когда все это начнет стабильно зарабатывать.

- К сожалению, уже сегодня для многих частных инвесторов вложения в курортную доходную недвижимость оборачиваются вовсе не доходами, а убытками и проблемами с последующей продажей объектов. Если мы не увидим системных изменений в подходах к гостиничному девелопменту, ситуация будет только усложняться. И это в первую очередь стоит учитывать тем, кто сегодня присматривается к покупке номеров и апартаментов в строящихся курортных проектах по всей стране, - резюмирует Антон Гнатченко.