В Сочи при турпотоке 5,8 млн человек долгосрочная аренда квартир подешевела на 12 - 15%

С начала 2026 года по 28 сентября Сочи принял 5,8 млн туристов, однако высокий туристический поток не сопровождался ростом ставок долгосрочной аренды жилья.

В сентябре средняя ставка однокомнатной квартиры составила 42,9 тыс. руб. в месяц, что на 12,4% меньше, чем годом ранее, а двухкомнатной - 64,1 тыс. руб., на 14,9% меньше. На эту разнонаправленную динамику обращает внимание Кирилл Флутков, эксперт по недвижимости Сочи, автор ТГ-канала о недвижимости «Какой бюджет - такой сюжет».

Туристический спрос при этом остается значительным. На 28 сентября в городе одновременно находилось около 145 тыс. отдыхающих, а средняя загрузка средств размещения составляла 68%. Эти показатели нельзя напрямую сопоставлять со ставками долгосрочной аренды: туристы и постоянные арендаторы формируют разные сегменты спроса. Однако данные показывают, что сам по себе большой поток отдыхающих не означает автоматического роста стоимости найма обычных квартир.

Снижение фиксируется и в другом массиве объявлений. В августе средняя ставка однокомнатной квартиры составляла 39,9 тыс. руб. в месяц и за месяц уменьшилась на 1,4%, двухкомнатной - 55,4 тыс. руб., снижение составило 1,1%. Трехкомнатные квартиры в этой выборке, напротив, подорожали на 0,4%, до 74,4 тыс. руб. в месяц. Объединять показатели двух исследований в одну среднюю некорректно, но оба массива показывают отрицательную динамику наиболее массовых одно- и двухкомнатных форматов.

- В Сочи уже недостаточно исходить из логики: если туристов много, значит, любая квартира автоматически будет приносить высокий доход. Для долгосрочной аренды важнее платежеспособный спрос со стороны тех, кто живет и работает в городе, а туристический поток прежде всего поддерживает посуточный сегмент и профессиональные средства размещения. Поэтому эти рынки все сильнее нужно оценивать отдельно, - объясняет Кирилл Флутков.

Наиболее доступным для частного инвестора сегментом остаются комнаты. Средняя цена предложения такого объекта составляет 3,87 млн руб., ставка аренды - 19,5 тыс. руб. в месяц. При полной загрузке это соответствует годовой выручке около 234 тыс. руб. и валовой доходности около 6% до налогов и расходов. Расчетная окупаемость составляет 16,5 года, однако фактический срок будет больше из-за возможных простоев, расходов на ремонт, коммунальных платежей, меблировку и поиск арендаторов.

Дополнительную конкуренцию в перспективе может создавать и новое жилье. На первичном рынке Сочи экспонируется около 8,6 тыс. лотов - на 14,7% больше, чем годом ранее, тогда как количество сделок в первом полугодии сократилось более чем наполовину. Средняя площадь квартиры в новостройках уменьшилась за год на 3 кв. м, до 35,3 кв. м. Эти данные сами по себе не доказывают, что новые квартиры будут массово переведены в аренду, но увеличение числа компактных объектов расширяет потенциальную базу инвестиционного жилья.

Одновременно в Сочи растет профессиональный сегмент туристического размещения. Из 60 инвестиционных проектов, сопровождаемых городом, 44 относятся к санаторно-курортной сфере. На них приходится 605 млрд руб. из общего инвестиционного портфеля в 702 млрд руб., или 86,2%. Это означает, что частная квартира на курорте конкурирует не только с другими собственниками, но и с гостиницами, апартаментными комплексами и объектами с профессиональным управлением.

- Рынок постепенно может разделяться не только на долгосрочную и посуточную аренду, но и на управляемую и неуправляемую недвижимость. В туристическом сегменте все большее значение имеют сервис, продвижение, работа с загрузкой и ценой. Обычной квартире без четкого позиционирования становится сложнее рассчитывать на высокий доход только за счет расположения в Сочи. Если профессиональное предложение продолжит расти, часть собственников посуточных квартир может вернуться в долгосрочную аренду, что дополнительно усилит конкуренцию за постоянного арендатора, - считает Кирилл Флутков.