Разрыв цен между новостройками и вторичкой Сочи за два года вырос на 73%

В августе 2026 года разница между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках Сочи достигла 166,4 тыс. рублей за кв. м - на 73% больше, чем два года назад.

В августе 2024 года разрыв составлял 96,4 тыс. рублей за кв. м. Сейчас квадратный метр в сочинской новостройке предлагается в среднем за 454,9 тыс. рублей, на вторичном рынке - за 288,5 тыс. рублей, подсчитала эксперт по недвижимости Мария Болтрик на основе данных по предложениям жилья.

За два года первичный и вторичный рынки Сочи двигались в разных направлениях. Средняя цена предложения в новостройках выросла с 410,9 тыс. рублей за кв. м в августе 2024 года до 454,9 тыс. рублей в августе 2026-го - на 10,7%. На вторичном рынке за тот же период показатель, напротив, снизился с 314,4 тыс. до 288,5 тыс. рублей за кв. м, или на 8,3%. В результате ценовая дистанция между двумя сегментами увеличилась примерно на 70 тыс. рублей в расчете на каждый квадратный метр.

Если в августе 2024 года новостройки были в среднем на 30,7% дороже вторичного жилья, то спустя два года разница достигла 57,7%. Для условного объекта площадью 50 кв. м текущий разрыв, рассчитанный исходя из средних цен квадратного метра, составляет около 8,3 млн рублей. Два года назад аналогичный расчет давал около 4,8 млн рублей.

При этом за последний год оба сегмента показали снижение средней цены предложения. На первичном рынке она уменьшилась на 4,5% - с 476,2 тыс. рублей за кв. м в августе 2025 года до 454,9 тыс. рублей в августе 2026-го. На вторичном рынке снижение составило 3,3% - с 298,4 тыс. до 288,5 тыс. рублей. Поэтому за последний год разрыв между сегментами немного сократился: со 177,8 тыс. до 166,4 тыс. рублей за кв. м.

Для покупателей это означает существенную разницу в среднем ценовом ориентире двух сегментов. При одинаковой площади средняя цена квадратного метра в новостройках сейчас почти в 1,6 раза выше, чем на вторичном рынке. При этом сравнение относится именно к средним ценам предложения и не означает аналогичной разницы между любыми двумя конкретными объектами или ценами фактически заключенных сделок.

- Самое заметное изменение произошло не внутри одного сегмента, а в соотношении первичного и вторичного рынков. Два года назад разница в средней цене квадратного метра составляла около 31%, сейчас - почти 58%. При этом за последний год цены предложения снизились в обоих сегментах, и разрыв даже немного сократился. Поэтому речь идет прежде всего о расхождении траекторий первичного и вторичного рынков на более длинном, двухлетнем отрезке, - отмечает Мария Болтрик.