Открытие аэропорта и рост турпотока изменили структуру спроса на жилье в Геленджике

Геленджик входит в топ-3 городов по популярности у покупателей курортной недвижимости.

По итогам первой половины 2025 года стоимость квадратного метра элитной недвижимости в этом районе возросла на 25%, достигнув отметки в 1,35 - 1,4 млн руб. Согласно последним данным, подобная динамика цен сохранялась и в 2026 году. По мнению аналитиков апарт-комплекса «Сады морей», открытие аэропорта в 2025 году, увеличение туристического потока и интереса со стороны инвесторов на 30 - 35% существенно изменили рынок. В городе выделились три территории с наибольшим инвестиционным потенциалом, каждая из которых предлагает свою стратегию вложений.

Первая стратегия - приобретение недвижимости в уже сложившейся премиальной зоне с развитой инфраструктурой и действующим арендным рынком. Речь идет о Толстом мысе, где одним из лучших, но не самых дорогих мест с панорамными видами считается местная «Рублевка» - тихое убежище Геленджика. Стоимость квадратного метра в этой части мыса варьируется от 400 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от проекта. Это предоставляет инвесторам редкую возможность приобрести недвижимость первой линии по текущим ценам, которые, вероятно, вырастут с появлением новых, более дорогих проектов.

Вторая стратегия предполагает инвестиции в зону активного девелопмента с перспективой будущей капитализации. На Тонком мысе цены начинаются от 1,9 млн руб. за лоты с видом во двор или на бассейн и достигают 3,8 - 4 млн руб. за квадратный метр.

Руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей» Олег Сакадин отметил, что Толстый мыс остается самой привлекательной локацией города, где рынок премиальной аренды уже сложился и стабильно функционирует. Он добавил, что текущие арендные ставки отражают высокое качество объектов на первой береговой линии: аренда для VIP-гостей начинается от 15 тыс. и достигает 25 тыс. руб. в сутки.

Тонкий мыс и Голубая бухта представляют собой зоны активного развития для девелоперов. Здесь строятся премиальные апарт-комплексы и коттеджные поселки. По прогнозам экспертов, к концу 2026 года цены на качественные лоты в этих районах вырастут на 10% и более. Это третья стратегия - участие в проекте на ранней стадии с целью максимального прироста стоимости. Наибольшую доходность на Тонком мысе обеспечивает строительный цикл: после открытия парков и ввода новых комплексов в эксплуатацию разница в цене может составить 20 - 30%.

Данные о сверхвысокой доходности аренды в Центральном районе (42,5% годовых) были пересмотрены. Согласно расчетам по одному из сочинских проектов, при стоимости номера в 17,76 млн руб. годовая выручка оценивалась в 2,68 млн руб. После вычета всех расходов чистая прибыль собственника составила 1,23 млн руб. в год, что соответствует 6,9% годовых при расчетной окупаемости в 14 лет. Разница между выручкой и прибылью (расходы на управление и содержание) превысила 1,4 млн руб. в год. Инфраструктура в шаговой доступности, близость к набережной и постоянный поток туристов круглый год продолжают обеспечивать ликвидность, однако реальная чистая доходность значительно ниже первоначальных оценок.